元銀行員のソーシャルレンディング投資実践録

元銀行員の立場からソーシャルレンディング投資を主力として投資信託、仮想通貨を含めたポートフォリオ構築を目指します。

ガイアファンディングから続報です。

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平素よりガイアファンディングをご利用下さり、ありがとうございます。

ガイアファンディングよりお知らせです。

改めて、この度のテキサススターローンファンド
 23~25 号、27~28 号、31 号、35~37 号、40~41 号、43~50 号
(第 1~19次募集)の遅延発生におきまして、皆様にご心配をおかけしておりますこと、お詫び申し上げます。

案件①(最終貸付先U社)の【期失の事由】および【遅延理由】と【現状および今後の計画】は、
9月26日にメルマガおよびサイトのニュースでお知らせ致しました。
https://www.gaiafunding.jp/apl/information/news?id=450

新たにお伝えできる内容が御座いますので、お知らせ致します。

【売却先について】
工事完了後の売却先として住宅建設事業者との契約が締結済みで、
すでに頭金もエスクロー口座に入金されており、エビデンスも確認しております。

【案件②C社について】
案件②の最終貸付先C社につきましては、
今回、ガイアファンディングまたはmaneoプラットフォームでの再募集を想定しており、
この案件②についてもリファイナンスすることを前提に調整をしておりました。
その結果、案件①と同様に遅延となりました。
急ぎC社との打ち合わせ行い、返済する意思を確認できております。
返済時期については改めてお知らせいたします。

皆様にご心配をおかけしておりますこと、重ねてお詫び申し上げます。  

何卒よろしくお願い申し上げます。

ガイアファンディング株式会社

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少し安心できる面もあったでしょうか。

昨日に続き経過報告をしようという姿勢を評価したいと思います。

ただし、開発許可がおりていない状況では、経過報告できる内容にも限りがあるので、経過報告の間隔も徐々に長くなっていくでしょう。


私は、当初この案件の融資スキームについて、深く考えずに、

ガイアファンディング→不動産融資事業者U(金融業)→建設業者(建設業)ととらえていたのですが、

「売却先の住宅建設業者と契約締結済とのことです。」

この文言を踏まえれば、考えられるスキームとしては、

ガイアファンディング→不動産融資事業者U(金融業)→(仕入資金:土地購入、区画整理・整地費用として)不動産事業者(土木工事業)→不動産建築業者(建設業)といったところでしょうか。
文中にエスクロー口座という単語があります。これは、売り手と買い手の間に第三者である金融機関を介して、取引の中立性を担保する仕組みです。

日本の場合においては、不動産仲介業者や司法書士等が介在するものの、これらの業者は基本的には売主又は買主のどちらかの立場にたって仕事をしていますので、中立の立場で介在してくれる業者はいないことになります。

やはりエスクロー口座というキーワード一つとっても、日本とは商慣習が違うということに気づかされますね。


そして昨日の疑問の一つに答えが出ました。

つまりは、最終貸付先C社もリファイナンス前提だったようです。

ということでリファイナンスできなかったのでこちらも遅延ということです。


ここから分かることは、「基本的にリファイナンスありきの資金繰りが組まれている」ということです。

やはり私達投資家としては、長期間の投資はリスクが高いと考え、貸付期間の短い案件を中心に投資しがちです。

しかし、返済期限を迎える度に「リファイナンスができないかもしれない」というリスクに曝されていることを考えれば、実は貸付期間の長い案件に投資した方が、この回数が少ない分、遅延リスクが低かったりするのかもしれません。

一方で、貸付期間の長い案件というのは、経済環境変動のリスクも負っているため、どちらが良いという判断はなかなかつきませんね。


開発許可が出ていないということで、基本的には現場での作業にも人員が投入されていないと思われますので、そこまで経費はかかっていない気もしますが、

通常であれば、開発をする前には、資材の確保、建設機械の手配(リース契約を組む)、外注先の確保(人員のスケジュールをおさえる)などなど、色々と経費をかけていますし、リース契約等を組んでしまえば、開発許可がおりていないからといって、途中で取りやめることはできません。

それに、機械を購入していれば、減価償却がはじまります。工事に備えて従業員を増やしていれば、それに伴う人件費は継続してかかります。

一般的に、土木工事業者や建設工事業者は、工期が延びれば延びた分だけ不採算を抱えます。

土木・建設業者で利益を出している会社は、「工期の厳守による費用の削減と工事品質の徹底による追加工事の回避」により採算を確保しています。

そういう面からすれば、開発許可が出てエグジットができたとしても、果たして全額の返済ができるかという点についていえば、一抹の不安が残ります。

そこは、神(と業者)のみぞ知る領域ですので、期待して待ちたいと思います。
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本日、9月27日15:00からLENDEX 不動産担保付きローンファンド28-1号、28-2号の募集です。 

合計6,300万円の募集に対して、抵当権第一順位が4,000万円の利回り7%、第二順位が2,300万円の利回り9%となっています。

お気づきでしょうか。

前回の同じ形式のファンド募集よりも、第一順位の金額が大きくなり、第二順位の金額が低くなりました。

第一順位:第二順位=4:2です。

ちなみに前回は第一順位:第二順位=3:4の比率だったような気がします。

一つの案件をあえて第一順位と第二順位に分けているだけですから、分け方はソーシャルレンディング事業者の自由です。

やなり返済実績が積み上がってくるとともに、募集利率は下がってきますので、投資するタイミングとしては今のうちが良いのかもしれません。

最終的には「第三者の鑑定評価の80%が上限というのを信じるか」どうかが、LENDEXへ投資をするかのポイントとなるでしょう。

私は「抵当権の順位によって利回りを変える」というスキームがなかなか気に入っているので、LENDEXへの投資額は一定程度まで増やしていく方針です。

前回は、お一人で1千万円を投入された方がいたので、第一順位はすぐに埋まってしまいましたが、今回は少し第一順位の割合が大きいので間に合うだろうと思っています。

本日は第一順位の案件に3万円ほど投資する予定です。


LENDEX


 LENDEX


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ガイアファンディングから遅延理由説明のメールがきました。

昨日のメールとは、送信元が違うことにお気づきでしょうか。

ガイアファンディング本陣からの直接のメールと思われます。

昨日のメールとはうってかわって、遅延理由がしっかりと書いてあります。


念のため全文を引用します。

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平素よりガイアファンディングをご利用下さり、ありがとうございます。

ガイアファンディングよりお知らせです。

平素は、ガイアファンディングをご愛顧いただきありがとうございます。

この度のテキサススターローンファンド 23~25 号、27~28 号、31 号、35~37 号、40~41 号、43~50 号(第 1~19 次募集) 
の遅延発生では、皆さまに多大なるご心配をおかけし申し訳ございません。

投資家の皆様からいただく主なご質問に対し、次の通り回答させていただきます。


【遅延理由】
案件所在地は、テキサス州のヒューストンと港のあるフリーポート市の間に位置するマンヴェル市内です。
昨年8月に発生、テキサス州に甚大な被害をもたらしたハリケーンハービーの影響により、
当該の土地は更地でもあり大きな影響はなかったものの、許可申請に対する当局の手続きが遅れたことが理由です。

【期失の事由】
ガイアファンディングまたはmaneoプラットフォームにおいて再募集を行う想定をしておりましたが、
maneoマーケットによるリファイナンス案件審査基準に必要な各種エビデンスを期日までに揃えることができず、
再募集が叶わなかったことが主たる理由です。

【現状および今後の計画】
現在プロジェクトは進捗しており、開発許可以外に必要な各種許認可の取得等は、エビデンスを含め確認できております。
開発許可が下り次第、水道などのインフラ工事を実施、住宅建設業者に売却・イグジットの予定です。


投資家の皆様には、大変なご心配をおかけし申し訳ございません。
当社では、 現地の状況を逐次把握し、対処していく所存です。
何卒よろしくお願いいたします。

ガイアファンディング株式会社

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遅延理由は、昨年8月に発生したハリケーンハービーの影響ということです。

それに伴い、当局の手続きが遅れたと。

自然災害が理由だとすれば、心情的にはやむを得ないなと思ってしまうのは私の良くないところでしょうか。


間接的な遅延理由は、maneoマーケットのリファイナンス案件審査基準に必要なエビデンスを期限までに揃えることができずリファイナンスできなかっためとあります。

これは予想通りでした。

他の案件もリファイナンスありきのものがあると思うのですが、今のところその他の案件は正常返済なので、この案件のみエビデンスを揃えられない事情があったのでしょうか。

つまりは、ファンドの追加募集時には早期での開発許可の取得が難しいことをわかっていたものの、再々リファイナンスで資金繰りをつなげると思っていたが、maneoマーケットの審査が厳しくなり、リファイナンスが結果としてできなかった(?)というところでしょうか。

これをみるとmaneoマーケットはしっかり(?)案件の審査に関わるようになったということがわかります。これは良いことなのかもしれませんが、そもそも案件を遅延させてしまっては本末転倒ではないでしょうか。


現状及び今後の計画については、希望を持てる内容になっています。

信じて待ちたいです。

早期全額回収をお願いいたします。

遅延損害金もお願いいたします(本音はここまでは求めていませんが、投資家の立場としてそれは言わないことといたします)

引き続き本案件及びGILの件がクローズするまで、追加投資は見送ります。

投資家皆様のご武運を祈ります。
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