元銀行員のソーシャルレンディング投資実践録

元銀行員の立場からソーシャルレンディング投資を主力として投資信託、仮想通貨を含めたポートフォリオ構築を目指します。


SBIソーシャルレンディングの不動産ディベロッパーズローンファンドに投資しました。

気持ち的には、10万円ほど投下したかったのですが、ここでも「分散分散・・・」と念仏のように唱え続け、最低出資額の5万円の投資としました。期待リターンは年利7%の予定ですね。
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私slbkは、今まで不動産担保ローンにばかりに集中投資してきました。

そろそろ別種類のファンドにも投資したいと思っていたところでしたので、募集タイミング的には丁度良かったのです。


さて、ディベロッパーズローンファンドの担保保全をみてみましょう。

流れとしては、借り手の出資持分に対する質権設定及び土地への担保設定→建物への担保設定の算段となっています。

質権設定について、そもそも出資持分の規模もわかりませんので評価のしようがありませんが、よく言われる通りで、心理的なプレッシャーを与える程度の効果と思っておいた方が良いでしょう。


気になる不動産担保ですが、まず土地の設定→建物完成後に追加担保という流れです。

当然に土地だけでは、保全不足です。保全できていたとしても、本ファンドの募集額の3分の1~2分の1程度の評価額の可能性はあります(あくまで予想です)。

建物が完成してはじめて担保としての実質的に機能すると思われますが、建物が完成する頃=エグジットが見えている頃になりますので、やはり暫くの間は、担保だけみれば保全割れしている可能性があります。


良い点は、建設業者の親会社の連帯保証を徴求している点です。

建設業者の親会社の財務体力がどれくらいあるかはわかりかねますが、連帯保証を徴求することで、建物を完成させなくてはという、こちらも心理的プレッシャーを与える効果が期待されます。


本ファンドは、貸付期間24ヵ月と長期であること、不動産担保ローンファンドと違って、貸付後しばらくは保全割れ状態となっている可能性があることから、やはり金利に見合った個別案件のリスクはありますね。


それにしても、7億3千万円が瞬時に埋まるというのは、さすがSBIソーシャルレンディングです。

創業以来の誠実な対応が評価されているのでしょうか。

SBIブランドの安心感があるのでしょうか。

私のように細々とちょっかいをかけている人が沢山いるのでしょうか。

それとも大口が一発で殴り込みをかけているのでしょうか。

いずれにせよ、資金余りの時代というのを実感します。


さて、明日は本命の不動産バイヤーズローンファンドです。

私はこちらには10万円ほどを投入したいところですが、またまた「分散分散・・・」と唱えて5万円にするかもしれません。

いずれにせよ、その心は「よく精査した上での募集となるだろう」という予想のもとに成り立っております。

直近の不動産バイヤーズローンファンドで遅延があり、競売での回収方針ということ。

SBIソーシャルレンディングとしても、同じ轍は踏みたくないはずです。

よって案件をよく精査した上での募集であろうという希望的観測です。

私slbkは、SBIソーシャルレンディングのガバナンス体制を評価しています。


さらに不動産バイヤーズローンファンドは、LTV79.21%と明示されていますので、文字通りに受け取るならば、保全面もばっちりということになります。

ただ、ソーシャルレンディングに絶対安全はありません。

業者は選びながら、案件は分散していくという方針を今後も徹底していきます。


まずは、明日のクリック合戦に負けないように反射神経を研ぎ澄ませておこうと思います。



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