元銀行員のソーシャルレンディング投資実践録

元銀行員の立場からソーシャルレンディング投資を主力として投資信託、仮想通貨を含めたポートフォリオ構築を目指します。



maneoの3業者(CU社、EO社、AU社)向けファンドで遅延が発生しました。

詳細はこちらのお知らせ欄をご参照ください。



<AU社向けガイアファンディングセレクトファンド(募集1億1000万円)

こちらは、開発許可の遅れを原因として遅延へと至っています。

今まで通りであれば、リファイナンスも組めたのでしょうが、やはりリファイナンス基準が厳しくなったということでしょうか。

記載内容に基づけば、来年半ばまでには回収が可能かと思われます。



<EO社向けファンド(募集5500万円)>

こちらは取引先金融機関への返済猶予の申し出を行った上で、遅延へと至っています。

平成30年3月に融資実行をし、平成30年10月に遅延とはちょっと早い気がします。

気になっているのは、募集要項にある次の文言です。

>>事業者EOは、北海道地方で太陽光発電設備の開発をおこないます。現在までに土地及びIDの購入、造成後の基礎工事まで完了しております。今回、架台の設置、太陽光パネルや発電設備などの
設置費用等の事業資金としての融資です。すでに融資額を上回る金額で売却(出口)の売買契約が締結済みです。8月には連系開始を予定しており、太陽光発電所開発案件として販売後の売却代金を原資に返済がおこなわれます。

売買契約締結済と聞いて安心して投資した方もいらっしゃるのではないでしょうか。

本案件それ自体は無事にエグジットできそうであったけれど、そもそもEO社の既存事業の業績が悪かったため、結局は会社として資金ショートしたということでしょうか。

第一順位の根抵当権を土地に設定しているとはいえ、太陽光発電用の土地は二束三文にしかなりません。

太陽光発電施設というウワモノが完成していることを祈ります。

<CU社向けファンド(募集金額約20億円)>

これはかなり大口ですね。

なんと実は平成30年5月から返済が遅れていたとは。

本日に至るまで利息の支払いは、中間に入っている事業者C社の任意だったようです。

報告が遅いという指摘もありそうですが、本来はすぐに遅延発生とするところを限界まで利息の返済を続け、回収可能性を探っていたとする見方もできます。

気になる記述は次の通りです。

>>しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもmaneo社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、10月29日を期日とするmaneo社への利息の支払いを履行しない意向をmaneo社に対して示しました。

事業者C社及びmaneo社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります

すべての担保不動産により売却代金をもってしても元利金を払えないという判断があったということで、この時点で残念ながら損失は避けられないものと思われます。

遅延のあったCU社向けファンドは個別の5案件から構成されています。

全て不動産担保付であり、評価額 > 貸付額 であります。

これらの回収状況は、ソーシャルレンディング業界におけるLTVを理解する上での試金石となりましょう。

過去の遅延案件をみるとmaneo社の強みは回収力にあると思いますので、回収経過を追っていきたいと思います。



ソーシャルレンディングで失敗しないためには、「信頼できる業者に対して、少額かつ複数案件に分散し、投資時期も複数回に分ける」ことが必須となるでしょう。

ソーシャルレンディング投資においても、他の投資と同様に、それなりの労力をかけなければプラスリターンを得ることは難しいフェーズに入ったのかもしれません。
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SBIソーシャルレンディングから、SBISL不動産バイヤーズローンファンドの延滞債権回収についての進捗報告がありました。

詳細はこちらのページをご覧ください。

まずは、評価すべき点。

延滞債権の回収までの期間がとても短いことです。

サービサーへの譲渡をすることを考慮しても、2018年7月の延滞発生から僅か3ヵ月で債権譲渡を決定した意志決定と行動の早さは評価できるでしょう。

一方で、サービサーへの債権譲渡ということでやはり損失が出てしまいました。

>>今般、サービサーから残りの債権について冒頭の価格提示を受け、現状において担保不動産の任意売却で当該金額を超える債権回収を実現するのは難しいこと、競売開始の時期や競売落札価格が不透明であることなどを熟慮し、サービサーに債権譲渡することが、早期かつ確実な資金化・債権回収を図るうえで、最も合理的であると判断いたしました。

とのことです。

早期回収を図り、サービサーへの譲渡を進めていることからある程度の損失はやむを得ない面があります。

しかし、一つだけ気になってしまうことがあります。

SBISL不動産バイヤーズローンファンドのLTVは、基本的に70%~80%であったはずです。

ということは、時間をかければ、債権の満額に近い金額での回収は可能という見方をすることもできましょう。

ですから、今回の件で一部損失が確定してしまったということは、SBIソーシャルレンディングとして回収金額よりも回収期間を優先した結果ということでしょうか
実は、私はそうは思っていません。

SBI不動産バイヤーズローンファンドが提示しているLTV70%~80%は、複数借手における複数の担保不動産の合計値でのLTVです。

担保不動産の中には、換価性の低い不動産(=価値が低い不動産)も含まれていることでしょう。

あえては言いませんが

私は、進捗報告にある「担保不動産の任意売却で当該金額を超える債権回収を実現するのは難しいこと」という文言が全てをあらわしているような気がします。

結論が出つつあることは良かったと思います。

いまだに何ら進展のみられない業者が多い中で、このスピード感で回収を行っているところは素直に評価して良いと思います。

しかし、今回の進捗報告が「LTVとは何ぞ」という一つの重大な疑問を投げかけているのは事実でありましょう。

さて、ことの経緯と回収金額を踏まえれば、SBIソーシャルレンディングが債権回収の最大化を図っていることは疑いようがありません。

案件毎に大きな差があるのは事実はあるものの、サービサーへの債権譲渡は一般に10%~30%なんて言われることもあるのですから。

今回の結果に納得する人、そうでない人もいるかもしれませんが、分散投資を心掛けている投資家におかれましては、少なくとも今年度中の損失として収益と通算できそうなのはプラス要素かと思われます。



LTVを一つの判断材料としている投資家が多い中にあって、70%~80%のLTVを提示するならば、期待値として「元金全額の回収」があるものと思われます。

そういった感覚からすれば、完璧を求めたくなる気持ちもありますが、今回のSBIソーシャルレンディングの回収額をみれば、及第点ではないでしょうか。

今回の延滞債権の回収状況を踏まえ、SBIソーシャルレンディングには今後も継続投資していく方針です。

ただし、案件の分散は徹底していったほうが良さそうです。

小さな金額の投資をこまめにしていこうと思います。
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LENDEXに若干ですが追加投資しました。

利回り7%の方です。

私slbkは、常に抵当権第一順位の方に投資をしています。

その心は「担保面の安心感」という言葉に集約されます。

外部評価の80%を上限に貸付しているという話ですから、抵当権第二順位であっても実質的な保全額には変わりないかもしれません。

抵当権第一順位の方にばかり投資しているのは、担保は第一順位がよい!という個人的な拘りです。

追加投入額を増やしていきたいところですが、TATERU Fundingから分配金があるまでは、資金に余裕がなく、大きな投資はできません。

来月下旬にも同じような規模でファンド募集があればありがたいのですが、募集はあるでしょうか。

引き続きLENDEXには期待をしており、個人的には今後投資額を増やしていきたいソーシャルレンディング業者です。

決算書の貸借対照表もHPで公開しています。

損益計算書の公開はありませんが、平成29年12期の当期純利益は、20,767千円との注記がありました。

決算書の損益計算書も全て公開して頂けると投資家サイドとしては、より思い切った投資がしやすいかと思います。

今後さらなる情報開示が進むことを期待しつつ、追加投資を続けていく方針です。

LENDEX

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